□見(jiàn)習(xí)記者 郭琳琳
??? 近日，德城區(qū)市民王先生撥打12345市民熱線稱(chēng)，自己于2011年5月在新領(lǐng)域國(guó)際花園以按揭貸款方式購(gòu)置了一套預(yù)售商品房，合同中約定的交房日期為2012年11月，并約定了一定金額的“未按期交房違約金”，但開(kāi)發(fā)商至今仍未交房。王先生希望相關(guān)部門(mén)能進(jìn)行督促，并讓開(kāi)發(fā)商給予相關(guān)賠償。
新房遲到16個(gè)月仍未交房
??? 3月22日，記者來(lái)到新領(lǐng)域國(guó)際花園售樓部了解情況。當(dāng)日，整個(gè)售樓部只有一位年輕女性工作人員在上班，記者以業(yè)主身份問(wèn)詢(xún)了未按期交房的有關(guān)事宜。該工作人員說(shuō)，現(xiàn)在未交房的D區(qū)將于今年5月1日前后交房。對(duì)于至今未交房的原因，該工作人員說(shuō)得模棱兩可，并表示“在等待交房的不是一個(gè)人?！?BR>??? 記者親自到D區(qū)查看，發(fā)現(xiàn)本應(yīng)于2012年11月交房的整個(gè)D區(qū)三棟樓皆未安裝電梯，其中有兩棟尚未安裝扶手。
??? 23日下午，記者撥打售樓部電話再次詢(xún)問(wèn)為何延期交房，一位路姓負(fù)責(zé)人稱(chēng)，5月1日就要交房了，現(xiàn)在追究原因已無(wú)意義，沒(méi)有業(yè)主對(duì)此表示不滿，并承諾交房時(shí)會(huì)按合同中約定的萬(wàn)分之零點(diǎn)二賠付業(yè)主違約金。
還房貸還得還房租
??? 對(duì)此，王先生直言“不合理”，因?yàn)檫@套房子他本來(lái)是想用作婚房，如今他已結(jié)婚快一年，卻還沒(méi)住上“婚房”。王先生是武城縣人，在德城區(qū)工作，房子延期交付他只好和妻子租房居住，不僅每月要還1980元的房貸，還要為現(xiàn)在的“家”支付每月700元的房租，頗感“壓力山大”。
??? 如今，王先生租住的房子年租金即將在5月底到期，而若想要再續(xù)租的話就得漲房租。他更擔(dān)心的是，開(kāi)發(fā)商再次食言，這次承諾的“5月1日前后交房”依然難以?xún)冬F(xiàn)。而且，合同中約定的違約金為“每延期一日，支付乙方商品房?jī)r(jià)款的萬(wàn)分之零點(diǎn)二”，僅夠自己向銀行支付的房貸利息，那么這一年多以來(lái)租房的損失是否該由違約開(kāi)發(fā)商承擔(dān)？面對(duì)這樣的“不平等條約”，他到底能否申訴獲得更多賠償？
若認(rèn)為違約金不合理，可申訴獲更多賠償
??? 面對(duì)這種情況，王先生該如何利用法律來(lái)維護(hù)自己的權(quán)益呢？記者就此咨詢(xún)了德城區(qū)148協(xié)調(diào)指揮中心的資深房產(chǎn)律師吳非繁。吳律師稱(chēng)，根據(jù)我國(guó)《合同法》規(guī)定：當(dāng)事人就延遲履行約定違約的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。律師解讀說(shuō)，因不可抗力因素，開(kāi)發(fā)商可以延期交房。其中，不可抗力因素是指不能避免、并不能克服的客觀現(xiàn)象，如戰(zhàn)爭(zhēng)、自然災(zāi)害等。如此看來(lái)，只有符合法律規(guī)定的不可抗力的要件，開(kāi)發(fā)商才能免除延期交房的違約責(zé)任，否則就要按合同約定給購(gòu)房者賠償。從王先生的情況來(lái)看，在合同上已經(jīng)明確約定了違約賠償辦法，按照雙方的合同約定向開(kāi)發(fā)商索賠就可以了。
??? 吳非繁補(bǔ)充說(shuō)：“《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《解釋》）第十六條規(guī)定：‘當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)造成的損失30％為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額’。因此如果王先生覺(jué)得合同約定的違約金低于自己的損失，則可以提供相關(guān)證據(jù)來(lái)進(jìn)一步申訴獲得更多賠償?！?/P>
若合同中未約定賠償金額，依然有法可依
??? 如果合同中并未明確約定逾期交房的違約金數(shù)額，購(gòu)房者還能獲得相應(yīng)賠償嗎？賠償金額又是多少？
??? 吳非繁告訴記者，《解釋》第十七條規(guī)定：“商品房買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：‘逾期付款的，按照未付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門(mén)公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類(lèi)房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。’”
??? 因此，若合同中未約定賠償金額，購(gòu)房者可以申訴獲賠“逾期交付使用房屋期間同地段同類(lèi)房屋租金”，該租金金額由“有關(guān)主管部門(mén)公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定”。